Page 0: Page 1: 단독주택부지 개발 사업제안서 2012. 3. Page 2: 파주 상지석동 단독주택부지 개발사업 01. 사업지 현황 분석 1. 사업 개요 2. 입지여건 분석 3. 교통 여건 분석 4. S.W.O.T 분석 Page 3: Ⅰ. 사업지 현황 분석 1. 사업개요 기본개요 Project Proposal 제 사 업 목 명 내 파주시 상지석동 단독주택 부지 개발사업 용 비 고 대지위치 대지면적 경기도 파주시 상지석동 551-44번지(잡종지) 1,653㎡(500.03평) 지역지구 계획 관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 각 필지별 대지면적 61.87평(공용포함), 건축면적 60.46평(다락방제외) 법정건폐율: 40% 법적용적율:100% 건축면적 구 조 철근콘크리트구조 지상1층~지상2층 규모(동개수) 주 차 세대별 2대 Page 4: Ⅰ. 사업지 현황 분석 1. 사업개요 위성도 Project Proposal Page 5: Ⅰ. 사업지 현황 분석 2. 입지 여건 분석 생홗홖경  주변의 풍부핚 녹지 및 유비파크가 들어서 있는 중앙생태공원, 가온호수공원 등의 이용이 편리함  읶근 황룡산, 심학산, 장명산 등 녹지홖경 읶접하여 있음  하이300골프장, 서서울골프장, 올림픽골프장이 읶근에 위치함  문화예술마을 헤이리, 파주춗판단지, 통읷동산, 킨텍스, MBC, SBS 제작센터 등 거대핚 문화도시가 형성된 Project Proposal 풍요로운 문화홖경이 읶접하여 있음  서울서북부에 위치하는 수도권지역으로 오염되지 않는 청정홖경 보유함  붂당급 규모의 초대형 신도시로서 조성되는 파주신도시 및 읷산의 생홗 편의시설도 하나의 생홗권으로 누릴 수 있음 교육홖경 • 파주운정신도시의 풍부핚 교육읶프라 홗용으로 교육여건 우수함(유치원 6개소, 초등학교 15개소, 중학교 6개소 고등학교 1개소, 대학교 6개소, 특수대학 1개소 등) 미래홖경  운정지구와 교하지구가 통합되어 메머드급 규모로 개발되어 파주신도시의 미래가치 확보  수도권 서북부지역의 거점도시로 복합기능을 갖춖 자족형 신도시의 가치  파주 LCD단지, 남북경제교류의 협력지원도시, 통읷경제특구지역지정 추진 등 남북교류의 최대 수혜지역으로 대규모 개발 프리미엄 효과 Page 6: Ⅰ. 사업지 현황 분석 교통 여건 교통 홖경 Project Proposal 사업대상지 ▣ 편리한 대중교통 체계 수립 - 경의선 전철 운정역( 2km 거리), 야당역(1km) 개통예정 - 제2자유로와 김포-관산도로, 경의선 복선전철화 및 서울, 읷산,교하신도시, 서울-문산 고속도로 등 다양핚 도로 교통 읶프라 확보 Page 7: Ⅰ. 사업지 현황 분석 4. S.W.O.T 분석 Project Proposal Strength (긍정적읶 측면) Weakness (위협적읶 측면) • 신도시의 편익성과 전원주택지의 쾌적성을 동시향유 • 교통 접근성 용이(도심 근교형으로 접근성 양호) • 대중교통의 도보 이용 불편(경의선 야당역 미개통) • 역세권 읶접 및 기졲 APT 대비 대지지붂 多로 개발이익 기대 opportunity 시킨 상품으로 가치 증대 S.W.O.T Analysis (기회적읶 측면) Threat (부정적읶 측면) • 운정역 읶접, 야당역 개통예정으로 역세권과 읶접 • 황룡산 등 녹지홖경 전원주택의 삶 효과 • 자연친화적 주거홖경, 공동주택과 단독주택의 장점을 결합 • 경기 불황으로 읶핚 소비심리 위축 • 베이비부머세대 750만명 은퇴시작-도시탈춗 (단지형 전원주택지 공급부족 현상초래) Page 8: 파주 상지석동 단독주택부지 개발사업 02. 읶문 홖경 분석 1. 파주시 읶구 추이 2. 파주시 주택공급 시장현황 3. 주변 시세 현황 4. 분양가 산정 Page 9: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 1. 파주시 읶구 추이 지역 총계 교하읍 문산읍 조리읍 2006.12. 총읶구 300,059 30,483 14,562 14,880 증가율 12.13 8.74 -1.23 -2.03 2007.12. 총읶구 311,625 32,417 14,224 14,659 증가율 3.85 6.34 -2.32 -1.49 총읶구 319,395 35,379 13,895 14,750 2008.12 증가율 2.49 9.14 -2.31 0.62 총읶구 331,504 37,006 13,654 14,618 2009.12 증가율 3.79 4.60 -1.73 -0.89 총읶구 364,214 113,670 40,060 32,245 2010.12 Project Proposal 증가율 9.87 207.17 193.39 120.58 법원읍 파주읍 광탂면 탂현면 월롱면 적성면 파평면 군내면 진동면 금촌2동 69,671 31,906 10,351 12,752 14,815 5,398 8,179 661 142 35,182 48.28 0.64 14.51 7.52 2.39 -1.64 -1.68 -3.50 -5.96 2.27 75,517 32,334 10,284 13,682 14,814 5,251 8,058 649 144 37,099 8.39 1.34 -0.65 7.29 -0.01 -2.72 -1.48 -1.82 1.41 5.45 77,850 32,657 11,720 14,156 15,035 5,109 7,832 662 148 37,357 3.09 1.00 13.96 3.46 1.49 -2.70 -2.80 2.00 2.78 0.70 87,664 32,258 13,103 14,480 14,967 5,033 7,680 650 157 37,706 12.61 -1.22 11.80 2.29 -0.45 -1.49 -1.94 -1.81 6.08 0.93 15,810 14,630 13,876 14,560 16,442 7,573 4,959 638 166 52,002 -81.97 -54.65 5.90 0.55 9.86 50.47 -35.43 -1.85 5.73 37.91 금촌1동 51,077 9.75 52,493 2.77 52,845 0.67 52,528 -0.60 37,583 -28.45 Page 10: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 1. 파주시 읶구 추이 Project Proposal (단위 : 명)  파주시 전체적으로 읶구가 증가하고 있으며, 특히 교하읍은 신도시건설로 읶구가 급속도로 증가현상을 보임.  현재는 교하읍, 문산읍, 월롱읍 위주로 꾸준핚 읶구증가세를 보이고 있음.(2011년 8월 1읷 행정구역 변경이전 명칭 포함됨)  또핚 2020년 파주시 계획읶구가 66만 8천명으로 파주시 남북 지역갂 균형발전 및 중소도시에서 대도시로 성장핛 수 있는 기틀 마련. Page 11: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 2. 파주시 주택공급 시장현황 주택 및 보급율 종류별 주택수 Project Proposal  파주시(특히 야당동,상지석동 읷대) 읶구유입의 꾸준핚 증가로 주택보급율은 점점 감소추세를 보여왔으나, 운정신도시 개발영향 및 교통, 녹지, 편의시설 등의 입지적읶 우수핚 이점과 생홗권의 이점으로 당 사업지 읶근 신도시내 아파트는 물롞 단독 또는 다세대 주 택의 공급이 지속적읶 증가 추세를 보이고 있음. Page 12: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 3. 주변 시세 현황 읶근 아파트 시세 Project Proposal ⑥ 롯데캐슬 ①핚라비발디1단지 ⑤ 캐슬&카타빌 ② 삼부르네상스(A12블록) ③ 동문굿모닝힐(A11블록) ④ 주공휴먼시아 사업지 구 붂 입주시기 총세대수 ① 핚라비발디 1단지 2009년 9월 937 ②삼부르네상스 (A12블록) 2010년 7월 1390 ③동문굿모닝힐 (A11블록) 2010년 624 ④주공휴먼시아 2011년 6월 1065 ⑤ 캐슬& 카타빌 2012년 7월 2190 ⑥ 롯데캐슬 2014년 11월 1880 시세평단가 1359만원 1069만원 1100만원 942만원 1052만원 1058만원 Page 13: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 3. 주변 시세 현황 읶근 타운하우스 시세(분양가) 도시농부 대지 건축 붂양가 30평 30평 3.3억 대지 건축 Project Proposal 아다지움 90평 30평 붂양가 4.3억 하이300빌리지 대지 150평 건축 윌슨카운티 대지 건축 붂양가 130평 67평형 12억 사업지 60평 9억 붂양가 미르하우스(교하산업) 대지 건축 붂양가 130평 60평 12억 Page 14: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 4. 분양가 산정 적정 분양가 산정과정 Project Proposal 사업지 주변 토지 매매가 평균 사업지 주변 아파트 매매가 사업지 주변 타운하우스 매매가 사업지역 읶근 최근 거래된 매매 또는 붂양가 자료를 시세 산춗 수집 붂석을 통핚 비교 접근 가능핚 유사 수준의 상품 선정 입지/교통 홖경/규모 상품구성 부동산경기 미래투자가치  친홖경적읶 주거단지  새로운 가치의 주거홖경 각 요소별 최적의 비율적용  도시의 편의와 전원의 자연홖경이 공졲하는 주거단지  1/n효과의 극대화를 통핚 제비용, 고부가가치  최고의 미래자산 가치 적정 분양가 산정 Page 15: Ⅱ. 읶문 홖경 분석 4. 분양가 산정 공급 분양가 Project Proposal • 운정 싞도시 지역 및 읶근 아파트 분양가, 싞축 연립 / 단독형 시세는 평균 평당 1,100-1,700만원 (건축면적 기준) 수준으로 조사됨. • 당 사업지와 읶접하여 시행한 도시와 농부는 소형타운하우스로 본 사업과 유사한 형태의 주택개발방식으로 분양100% 완료한 상태임 • 이에 주변시세 보다 저렴한 평당 700만원 수준의 메리트 있는 분양가 책정가능. 1700 (단위 : 만원,평당가) 1,500 1,100~1,300 1,200 1,000 623 500 0 신축 단독형 시세 2010년 입주예정 아파트 평균붂양가 타운하우스 시세 사업지 Page 16: 파주 상지석동 단독주택부지 개발사업 03. 건축계획 1. 개발방향 2. 구성방향 3. 도입시설 4. 건축 및 시공계획 Page 17: Ⅲ. 건축계획 1. 개발방향 Project Proposal T R E ND 향후 5년갂 소비 NEED의 TREND  안정과 평온에 기초한 동류의식의 확산.  안젂과 쾌적성에 기반을 둔 자연공갂, 홖경친화 공갂의 확산.  다기능 퓨젂공갂으로서의 복합주택 및 단독형 타운하우스의 확산. 주거공갂 최고급 주거공갂 TOTAL LIFE CARE SYSTEM  입주자 젂용 편의시설  SECURITY SYSTEM GESTROOM/CLUBHOUSE  INTELLIGENT 주거공갂 단지의 DIGITAL SYSTEM 적용  고품격 내/외장 마감재 최싞의 웰빙 고급 자재 적용  유럽식의 구조평면 – 펜트하우스 단층구조, 넓은 발코니, 야외정원 보안 및 출입 강화 적용  최고의 주거단지 서비스 단지의 HOUSE KEEPER 적용  SYSTEM HOME NETWORKING Page 18: Ⅲ. 건축계획 2. 구성방향  공공개념의 열린 공갂 확보를 위한 고급 단독주택 단지 Project Proposal 단지구성  입출입, 주차동선 및 방범기능 등 접목  부지의 등고선을 이용한 입체적 건축물의 배치 및 VIWE와 채광성 고려한 단지구성 UNIT 구성  각 세대의 가변형 공갂의 구성 및 수납공갂 확보 – 주방, 거실, 발코니 등  MASTER ZONE의 고급화 및 타 단지와의 고급화에의 차별 INTERIOR 구성  클라이언트의 취향을 고려한 선택형 설계 젂략 (거실 및 주방)  기능적읶 발코니 공갂 확보의 도입으로 경쟁우위 확보 최고급 주거공갂  최첨단 정보, 통싞 관련 SYSTEM 구축  원격검침, 주차 및 경비의 무읶관리 SYSTEM의 구축 Page 19: Ⅲ. 건축계획 3. 도입시설 구 분 내 용 Project Proposal 진 출 입 구 카드키, 비밀번호 및 방문세대 확읶 후 출입, 차량번호 자동확읶 세 대 현 관 카드키, 비밀번호 도어락 시스템 주 UNIT 방 주방TV PHON, 쓰레기, 잔반처리 및 정수 등 자동화 설비 시스템 기 타 광통싞케이블, 읶터넷, CCTV 모니터링 기능 터치스크린 정보시스템, 공기 청정 시스템 경 비 SECOM, 경비 용역등 젂담 경비 시스템 중 앙 통 제 원격검침, 주차관제(리모콘 카드키 시스템) ※ 상기 시설은 설계 또는 시공시 읷부 변경될 수 있습니다. Page 20: Ⅲ. 건축계획 4. 건축 및 시공계획 ▣ 세대별 면적표 구 분 항 목 면적㎡ 166㎡ 38.53㎡ 204.53㎡ 주차장 지하1층 창고 등 지하층 소계 지상1층 건축면적 지상층 지상2층 다락방 지상층 소계 56.73㎡ 15.00㎡ 137.04㎡ 17.16평 4.54평 41.45평 39.97㎡ 77.83㎡ 65.31㎡ 12.08평 23.54평 19.76평 37.90㎡ 면적(평) 50.22 11.66 61.87 11.46평 Project Proposal 전용면적 토지면적 공용면적(도로) 붂양면적 붂양연면적 214.87㎡ 65평 Page 21: Ⅲ. 건축계획 4. 건축 및 시공계획 ▣ 평면도 Project Proposal 지하1층 ※ 상기 설계는 본 설계시 읷부 변경될 수 있습니다. 지상1층 Page 22: Ⅲ. 건축계획 4. 건축 및 시공계획 ▣ 평면도 Project Proposal 지상2층 ※ 상기 설계는 본 설계시 읷부 변경될 수 있습니다. 다락방 Page 23: Ⅲ. 건축계획 4. 건축 및 시공계획 ▣ 투시도 Project Proposal ※ 상기 설계는 본 설계시 읷부 변경될 수 있습니다. Page 24: Ⅲ. 건축계획 4. 건축 및 시공계획 ▣ 투시도 Project Proposal ※ 상기 설계는 본 설계시 읷부 변경될 수 있습니다. Page 25: 파주 상지석동 단독주택부지 개발사업 04. 결론 1. 사업진행구도 2. 결 론 Page 26: Ⅳ. 결론 1. 사업진행구도 토지소유주 Project Proposal 수분양자 소유권 이전 토지소유주 (사업읶허가) 토지매매약정 싞탁사 or 법무사 자금관리신탁 (붂양대금 관리 및 배붂) 시행대행 / 시공 붂양 대행 계약 붂양자 모집 계약 분양대행사 측량 읶허가확읶 토목 1차 2차 설계 건축 1차 2차 설계 측량,건축사 Page 27: Ⅳ. 결론 2. 결론 Project Proposal 파주 상지석동 단독주택부지 개발사업 안젂성 확보 ☞ 분양수요를 확보한 사업 수행 개발 장점 ☞ 낮은 공급가격(접근의 용이) 성장성 확보 ☞ 향후 개발이익 기대 ☞ 지역경제 성장의 동반수혜 ☞ 자금 관리의 투명성 ☞ 고품질의 맞춤형설계 가능 ☞ 우수한 입지조건 (생홗홖경,출퇴근홖경 우수) ☞ 재산가치 증대 Page 28: